В августе этого года вступили в силу законодательные изменения в отношении регистрации прав и кадастрового учёта объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Нововведения призваны устранить кардинальным образом случаи самовольных построек. Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» дал не только строгое определение понятия «объект ИЖС», но и ввёл новый порядок для начала и окончания его возведения, отменив практику получения разрешения на строительство и установив уведомительную систему на всех этапах процесса создания индивидуального жилого дома.

Согласно изменениям,  объект ИЖС — это отдельное здание, имеющее не более 3-х этажей, высоту не свыше 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений. При этом здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты. Застройщик, намереваясь начать возведение индивидуального жилого дома, должен обратиться в орган местного самоуправления с уведомлением о строительстве или реконструкции, в котором указываются сведения о параметрах объекта (этажность, площадь, материал стен), о земельном участке с учётом правил землепользования и застройки. Также данный гражданин обязан предъявить документ на земельный участок, а если строительство планируется в исторической зоне, то и документ с описанием внешнего облика объекта.

Орган местного самоуправления, рассмотрев пакет документов, в свою очередь направляет застройщику уведомление о соответствии или несоответствии установленным параметрам и допустимости размещения индивидуального жилого дома на земельном участке. В случае положительного решения застройщик возводит объект ИЖС, а по окончании строительства вновь обращается в орган местной власти с уведомлением, содержащим сведения о параметрах построенного жилого дома и оплате госпошлины за регистрацию прав, а также с техническим планом, заранее подготовленным на основе договора подряда у кадастрового инженера.

После проверки сведений и принятия положительного решения представители местной власти должны не позднее семи рабочих дней обратиться в орган регистрации прав с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав на объект ИЖС и техническим планом, полученным от застройщика. Если орган местного самоуправления своевременно не направил вышеуказанные документы, то застройщик вправе самостоятельно подать заявление о проведении учётно-регистрационных процедур. При этом орган регистрации сам запросит технический план и уведомление об окончании строительства на данный объект ИЖС в порядке межведомственного взаимодействия.

Федеральный закон также предусмотрел переходные положения по введению изменений. В тех случаях, когда разрешение на строительство собственник успел получить до 4 августа 2018 года или до этой даты подал заявление в орган местного самоуправления, техплан на возводимый дом подготавливается на основании разрешения на строительство, проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом о завершении работ застройщик уже обязан уведомить представителей местной власти.

Что касается тех ситуаций, когда собственник начал возводить объект ИЖС до 1 марта 2019 года, но разрешительные документы не получил, законодатель даёт ему возможность легализовать самовольную постройку: уведомить орган местного самоуправления о планируемом строительстве, а впоследствии и об его окончании. Добавим, что до наступления следующей весны также сохраняется упрощенный порядок регистрации прав и кадастрового учёта для дачных и садовых домов.