Как продать ипотечную квартиру: инструкция

 

Управление Роспотребнадзора по Новгородской области в целях информирования и просвещения граждан в рамках  регионального проекта «Повышение финансовой и налоговой грамотности населения Новгородской области» представляет гражданам  инструкцию, как продать ипотечную квартиру.

Квартиру в ипотеке можно продать на любом этапе. Но права продавца ограничены банком, так как недвижимость находится у него в залоге. Зачастую это еще и финансово невыгодно. Тем не менее такая возможность существует. Рассказываем, какие есть способы продать квартиру в ипотеке, и выясняем детали таких сделок.

Нюансы, которые вам нужно учесть

Деталь №1. Сделка едва ли будет выгодной

Продажа ипотечной квартиры – сделка в большинстве случаев финансово не выгодная для продавца. Причин несколько:

Во-первых, такие сделки чаще всего предполагают хорошую скидку: дисконт может доходить до 30% от рыночной стоимости жилья. Это связано с тем, что на квартиры с обременением трудно найти покупателей: они с подозрением относятся к сделкам с заложенным жильем и часто не понимают, как их проводить. Хотя механизмы купли-продажи таких квартир отработаны, и риелторы о них знают.

Во-вторых, помимо выплаты основной суммы кредита, владелец квартиры несколько лет выплачивал и проценты, которые сложно будет компенсировать продажей жилья.

Таким образом, продавать квартиру в ипотеке следует в редких случаях, не связанных с планами извлечения финансовой выгоды (продать дороже, чем покупали). Даже если с момента покупки квартиры ее рыночная цена выросла, она вряд ли окупит все расходы и потери. Даже если вам удалось продать жилье за рыночную цену, после сделки необходимо заплатить налог (НДФЛ в 13%). Сделать это придется в двух случаях:

если квартира была в собственности менее 3 лет и это единственное жилье;

если вы владели квартирой менее 5 лет и у вас это не единственная жилая недвижимость.

Отметим, что налог в этом случае платится не с полной стоимости квартиры, а лишь с прибыли – суммы, которая составляет разницу между ценой покупки и ценой продажи.

Деталь №2.  Смотрим договор с банком

Оформляя ипотеку, мы часто думаем, что покупаем первое и последнее жилье и будем жить в этой квартире всегда. Но ипотечный кредит рассчитан на 10-20 лет. За такой срок многое в жизни заемщика может измениться.

Поэтому возможность продажи ипотечной квартиры стоит спланировать на этапе ее покупки и оформления кредита. Иначе есть риск столкнуться с очередной сложностью: от квартиры надо избавиться, а условия ипотечного договора делают ее продажу крайне невыгодной или вовсе невозможной.

Банки по-разному реагируют на желание заемщика продать квартиру в залоге до погашения долга. Условия кредитных договоров в разных банках могут отличаться. Их стоит узнать заранее.

Например, банк может поднять процентную ставку по кредиту за включение в договор пункта о продаже «объекта залога» до выплаты долга. Но если этот пункт не включить, то банк может прописать огромную неустойку или откажется передать на регистрацию письмо о снятии обременения до погашения кредита.

Деталь № 3. Запрашиваем согласие банка

Приняв решение о продаже ипотечного жилья, многие собственники (и даже риелторы) начинают и процесс поиска покупателя, считая этот этап наиболее сложным и важным. Это не совсем так. Права продавца ограничены банком, так как квартира находится у него в залоге. Свободно распорядиться недвижимостью не получится, пока действует залог. Поэтому, прежде чем начать поиск покупателя, необходимо получить письменное согласие кредитора на продажу. Без этого документа вы не сможете начать переговоры с покупателем и провести сделку.

Если кредитор не возражает против продажи квартиры, поинтересуйтесь сроками рассмотрения заявки и переоформления договора. Иногда они затягиваются на пару месяцев. Составляйте планы, исходя из этих сроков.

После одобрения банком сделки можно приступать к поиску покупателя и выбрать схему продажи квартиры.

Риелторы советуют не указывать в объявлении, что объект находится в ипотеке. Этим вы отпугнете покупателей. Об особенностях условий продажи лучше сообщить по телефону. В живом разговоре можно объяснить больше деталей. Это существенно повысит шансы заинтересовать покупателя.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Существует несколько способов продажи ипотечной квартиры. Разберемся, как ими воспользоваться.

Способ №1. Досрочное погашение ипотеки

Это самый простой способ в оформлении, но самый сложный в осуществлении. Его суть состоит в том, чтобы найти покупателя, который будет готов погасить долг за продавца. После этого продавец сможет снять обременение на квартиру и продать ее уже без ипотеки. Отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а платеж по погашению кредита оформляется договором задатка, который лучше заверить нотариально.

Все прозрачно, понятно, и можно самим контролировать сделку и оформить ее быстрее, нежели при участии в сделке банка.

Лайфхак!

Чтобы защитить свои интересы, покупателю лучше не отдавать наличные средства продавцу, а самому выполнить платеж в банке. В платежных документах нужно указать все данные: назначение платежа, номер кредитного договора, данные о продавце.

Однако покупатели неохотно идут на такую схему: если с продавцом что-то случится после оплаты долга, вернуть деньги все равно будет проблематично. Покупатели соглашаются на такой способ, только когда речь идет о небольших суммах.

Важно! Согласие банка на продажу недвижимости в этом случае получать все равно придется. Вместе с разрешением банк должен будет оформить документ об оставшемся долге.

Способ №2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ похож на предыдущий, только теперь получателем задатка выступает банк, который фактически контролирует сделку. Особенность такой сделки в использовании двух аккредитивов или двух депозитарных ячеек. Схема проста. Покупатель вносит деньги на аккредитивы или кладет в ячейки: в одну для банка – остаток долга продавца по ипотеке, в другую для продавца – остаток стоимости квартиры.

Потом стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют сделку в Росреестре. После этого банк забирает свои деньги из первой ячейки. Новый собственник получает закладную и снимает обременение через МФЦ. Продавец забирает свои деньги в последнюю очередь, после того как все этапы сделки завершены.

Подтвердить, что право собственности перешло к покупателю, продавец может с помощью выписки из ЕГРН. Она же потом понадобится и для исполнения аккредитива (получения оплаты за проданную квартиру).

Это самый популярный вариант продажи ипотечных квартир, в котором интересы всех сторон защищены. Он удобен в сделках как с первичной, так и со вторичной недвижимостью. Минус лишь в том, что в этой схеме у покупателя должна быть на руках сразу вся сумма, необходимая для покупки квартиры.

Способ №3. Переоформление ипотеки

Если у покупателя нет полной суммы на покупку квартиры, а у продавца большой остаток долга по ипотеке, то кредит продавца можно переоформить на покупателя. В этом случае от продавца вместе с квартирой к покупателю переходят обязательства по ипотеке на тех же или иных условиях. Банк может немного улучшить условия, рефинансировав ипотеку.

Несмотря на всю сложность сделки, покупателя на квартиру в этой схеме найти проще всего: большинство выбирает квартиру в кредит, а не за наличные, плюс есть шанс купить понравившееся жилье по цене ниже рынка. Кроме того, иногда покупателей рекомендует сам банк.

Риски продавца и покупателя сведены к минимуму, поскольку в сделке снова активное участие принимает банк, через который можно проводить все расчеты. Главное, чтобы покупатель, как новый заемщик, подошел под требования банка, в котором у продавца оформлен кредит. Тогда с ним заключат договор купли-продажи и договор уступки прав и обязанностей по кредиту.

В этом варианте не снимается обременение с квартиры. Также можно сэкономить время и деньги на сбор и предоставление в банк документов по квартире – они уже там есть.

Но если покупатель не подошел банку, в котором у продавца ипотека, сделку все равно можно провести. Покупателю тогда нужно оформить ипотеку в другом банке.

В этом случае сроки проведения сделки и расходы на ее организацию существенно возрастают. Покупатель должен погасить долг продавца в его банке, дождаться снятия обременения с квартиры и отнести пакет документов в банк, где он оформил ипотеку.

Как и в предыдущих случаях, продавец может забрать свою часть денег только после перехода права собственности на жилье на покупателя.

Самый большой минус этого варианта продажи ипотечной квартиры – сделка растянута во времени и требует соблюдения множества условий.

Способ №4. Ипотечную квартиру продает банк

Это ситуация форс-мажора, когда заемщик лишается дохода, допускает серьезные просрочки и не может дальше гасить ипотеку. Как правило, инициатором таких сделок выступает сам банк после того, как все варианты работы с заемщиком уже исчерпаны. Также банк сам проводит сделку. Покупатель в ней не участвует.

Квартира продается с онлайн-торгов. Полученные от продажи жилья деньги идут прежде всего на погашение ипотечного долга, процентов, пеней, услуг организатора торгов. Квартиры на торгах продаются с существенным дисконтом, поэтому может случиться, что после всех выплат бывший собственник не получит ничего. Таких ситуаций лучше не допускать и своевременно предупреждать банк о возникших финансовых сложностях. Банк всегда готов предложить несколько вариантов решения проблемы с обслуживанием долга.

В заключение: не бойтесь, подготовьтесь

В большинстве случаев банки лояльно относятся к желанию заемщиков продать квартиру в ипотеке, не налагают за это дополнительных «взысканий» и даже помогают в поиске покупателя и проведении сделки. Ведь банку все равно, кто выплатит кредит. Ему важно получить назад свои деньги с процентами.

Не забывайте: чем меньше остаток по кредиту, тем проще найти покупателя. Найдите возможность досрочно погасить часть кредита перед продажей квартиры. Это существенно повысит привлекательность предложения, снизит дисконт и ускорит оформление сделки.

Консультацию и практическую помощь по вопросам защиты прав потребителей, можно получить:

• в Общественной приемной Управления Роспотребнадзора по Новгородской области по адресу: В.Новгород, ул. Германа, д.14 каб. № 101 тел. 971-106;
• в Центре по информированию и консультированию потребителей по адресу: г. Великий Новгород, ул. Германа 29а, каб.5,10 тел. 77-20-38;

Работает Единый консультационный центр, который функционирует в круглосуточном режиме, по телефону 8 800 555 49 43 (звонок бесплатный), без выходных дней на русском и английском языках.

 Используя Государственный информационный ресурс для потребителей https://zpp.rospotrebnadzor.ru. Каждый потребитель может ознакомиться с многочисленными памятками, обучающими видеороликами, образцами претензионных и исковых заявлений, с перечнем забракованных товаров. На ресурсе размещена вся информация о судебной практике Роспотребнадзора в сфере защиты прав потребителей.

 Дополнительно сообщаем, что в рамках проекта «МФЦ – новые возможности» всем категориям граждан (независимо от их социального положения, статуса, места проживания на территории Новгородской области) предоставлена возможность получить консультации «из первых рук» от наиболее квалифицированных специалистов Роспотребнадзора, обсудить напрямую проблемы и вопросы посредством видеосвязи.

         Онлайн консультирование проводится еженедельно по четвергам с 10.00 до 13.00, для консультации необходимо обратиться в один из центров «Мои Документы»: подать заявку и принять участие в онлайн-консультации вам помогут специалисты МФЦ (при обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность).

 Информация по данным сайта моифинансы.рф